资产证券化－Ginnie Mae保证机制运作模式浅论

資產證券化－Ginnie Mae 保證機制運作模式淺論
一、前言
所謂資產證券化(asset securitization)，泛指金融機構將若干流動性低之貸款彙總成為一
個債權群組或貸款組合，並經過適當的內部與外部信用增強後，將此債權群組或貸款組合劃
分為證券發行標準單位，再於資本市場出售。一般來說，常見資產證券化之類型，包括房地
產、汽車貸款、助學貸款、信用卡應收帳款、設備租賃等。資產證券化除了提升金融機構債
權資產之流動性，增加金融機構資產負債管理之靈活度，並提高資金管理運用效率外，同時
也與資本市場直接金融相結合，並提供投資大眾另種長期投資工具。
資產證券化改變了金融市場傳統融資機制，可謂是金融創新之一環。以商業銀行、儲蓄機構
或保險公司等金融中介機構為例，其所從事傳統金融活動包括：創始貸款；將該項貸款資產
作為機構資產組合，並同時承擔由該項貸款所衍生之風險；與該貸款有關之事務性服務，如
辦理借款人繳款通知、或提供借款人有關稅賦或其他資訊等；向投資大眾籌措資金，以承作
放款業務等。然資產證券化過程，所涉及之金融機構將不止一家。就不動產抵押貸款證券化
來說，其涉及層面如下：
(1)由商業銀行或儲蓄機構創始不動產抵押貸款。
(2)該商業銀行或儲蓄機構可將此不動產抵押售予投資銀行，而投資銀行可利用此不動產抵
押貸款群組作為證券發行之擔保品。
(3)該投資銀行為這些不動產抵押貸款群組，向私人保險公司投保信用風險。
(4)投資銀行可將辦理不動產抵押貸款事務性服務之權利，售予以服務不動產抵押貸款為專
長之商業銀行或儲蓄機構。
(5)投資銀行可將以此類不動產抵押貸款群組作為擔保品，據以發行證券，售予投資大眾與
機構投資人。
由此觀之，在資產證券化過程中，除原貸款創始商業銀行或儲蓄機構外，參與者尚有投資銀
行、保險公司、其他商業銀行或儲蓄機構、投資大眾及機構投資人等。換言之，銀行與儲蓄
機構在資產證券化過程中，無須全部獨自承受不動產抵押貸款所衍生之信用或倒帳等投資風
險，更無須提供可貸資金和處理貸款相關事務。
另一方面，在資產證券化過程中，債權群組或貸款組合之信用增強，對抵押債券證券次級市
場之流通性，扮演重要關鍵角色。一般來說，信用增強可採取三種方式進行：第一種方式是
在金融機構放款時所採行之措施，即借款人取得政府機構或私人部門提供之貸款保險，以降
低承貸機構面臨借款人違約風險，並提升單筆貸款之信用；第二種信用增強方式是在債權群
組化後之階段為之，即發行單位在發行證券前，先取得政府機構對投資人得以準時收取本金
利息收入，降低投資人對現金流量不穩定之憂慮，而提供國家級信譽保證；第三種信用增強
方式為發行單位採用債權群組或貸款組合超額擔保方式發行證券，避免債權群組或貸款組合
內有瑕疵的抵押貸款對證券本息支付之影響。
有鑑於資產證券化肇始於美國房地產抵押貸款證券化之推展，且證券化融資方式已成為全球
金融自由化與國際化之新興趨勢之一，由於不動產抵押債權資產證券化或金融機構放款債權
資產證券化等業務，首重資產品質，針對放款債權創造流動性，借助證券發行，並就信用風
險、利率風險、及交易風險等，設計在可控制與承受之範圍內，使銀行與投資人雙贏。本文
擬以住屋抵押貸款證券化為主，介紹美國 Ginnie Mae(即政府國民抵押協會，Government
National Mortgage Association，簡稱 GNMA)保證機制之內涵與運作模式，俾供國內相關單
位，參考借鏡。
本文架構如下：第二節介紹美國資產證券化之演進。第三節說明有關不動產抵押貸款債權擔
保證券之特色及類型等。而第四節說明 Ginnie Mae 組織架構。第五節分析 Ginnie Mae 不動
產抵押貸款債權擔保證券(Mortgage-Backed Securities，簡稱 MBS)發行方案之內涵，包括
移轉型證券之結構、方案類型、及其特色等。第六節探討在 Ginnie Mae 保證機制架構下，
所有參與單位機構如證券發行單位、集中支付暨移轉代理機構、證券劃撥交割代理機構、文
件保管機構、貸款事務性服務外包單位等之職責。第七節則為結論。
二、美國資產證券化之演進
美國不動產抵押貸款次級市場之創立，可溯及一九二○年代末期經濟大蕭條。(註 1.)當時
美國國會為因應經濟恐慌及對金融體系產生之衝擊，遂成立若干具有公共目的之機構，包括
聯邦準備理事會等在內。(註 2.)美國國會遵照聯邦住宅貸款銀行法，於一九三二年成立聯
邦住宅貸款銀行(Federal Home Loan Banks，簡稱 FHLB)，此機構是由各區聯邦準備銀行組成
管理暨融通之儲蓄機構，其服務宗旨在於幫助受經濟大蕭條影響之住宅擁有者取得購屋基
金。聯邦住宅貸款銀行在取得財政部撥款資金後，將貸予流動性需求者，如儲蓄機構。
一九三四年六月二十七日起生效之全國住宅法(National Housing Act of 1934)，
係被視為當
時多項經濟重建計畫之一。美國國會遂依據本法，於一九三四年成立聯邦住宅管理局
(Federal Housing Administration，簡稱 FHA)。此機構主要目的在於提供不動產抵押貸款
承作機構保險機制，降低不動產抵押承貸機構必須承受借款人因故無法償還本息所面臨倒帳
風險之衝擊。然並非所有借款人皆可取得聯邦住宅管理局之保險，唯有符合聯邦住宅管理局
貸款標準之不動產抵押申貸者，方可取得政府機構貸款保障。換言之，美國聯邦住宅管理局
可說是抵押貸款標準化及日後抵押貸款次級市場成立之先聲。後於一九四四年，美國退伍軍
人管理局(Veterans Administration，簡稱 VA)亦開辦類似提供抵押貸款保險之業務，提供
融資保證，方便退伍軍人順利取得購屋貸款。然而，在缺乏一個健全的抵押貸款交易市場之
前提下，受到投資標的流動性不佳，及貸款人與投資人並不熟稔不動產抵押貸款類型等多重
因素影響，當時僅有儲蓄機構為不動產抵押貸款之當然投資者。職此之故，資金實難流向抵
押貸款市場。
一九三四年全國住宅法雖提供了聯邦住宅管理局成立之法源，但該法內涵確有活絡不動產抵
押貸款次級市場之發展。例如，全國住宅法第二章即說明了聯邦住宅管理局對由私人貸款機
構承作不動產抵押貸款者，提供貸款保險；而第三章則說明了授權聯邦住宅管理局得以核發
聯邦立案不動產抵押貸款協會之執照，不過，這些協會係屬私營公司型態，並受聯邦住宅管
理局局長之監督，且協會成立是以買賣經由聯邦住宅管理局提供保險之貸款為主要目的。在
當時，僅有一家協會於一九三八年成立，而此協會為重建財務公司(Reconstruction
Finance Corporation)之子公司，即華盛頓國民抵押協會(National Mortgage Association
of Washington)，屬於政府機構。而此機構並於同年更名為聯邦國民抵押協會(Federal