关于××项目公寓后期运作模式研究的汇报与建议

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关于××项目公寓后期
运作模式研究的汇报与建议
为保证××项目（下称：本项目）的整体品质和对公司的利润贡献，我部提
出了公寓部分做成酒店式公寓并引入国际知名公寓／酒店经营管理公司的定位
建议并得到了公司的确认。此后，我部通过×××及其它一些渠道，与 AAA、BBB、
CCC 等公寓／酒店管理集团进行了接触，在此基础上对项目引入经营管理公司
及销售模式进行了研究。现将前一阶段以来的研究成果及有关建议汇报如下：
一、与三大公寓／酒店管理集团接触的情况汇报
1、AAA
AAA 是目前全球酒店式公寓经营管理的第一品牌，×国 AAA 集团是目前世
界最大的最富有经验的酒店式公寓经营和管理集团，在该领域具有领导地位。
AAA 目前的业务范围覆盖美国、加拿大、亚太、欧洲等国家和地区的 2000 多个
城市，所经营和管理的公寓超过 40 万套，其年平均入住率基本上在 80%－95%之
间。AAA 于 1960 年成立于美国×××，具有 40 多年的公寓经营和管理经验，其
在“×××”这一业务领域的领导地位已达 30 多年；AAA 拥有先进、完善的全球订
房系统和广泛的客户资源，每年新入住的个人和家庭超过 75000 个，世界财富
500 强中有 85%将其作为首选的指定品牌。
目前 AAA 旗下有四大品牌，按档次从高到低依次排列为：AAA Corporate
Housing、AAA Apartments、AAA Residences 和 AAA Premier。
在中国大陆，AAA 现正在经营的公寓只有××市的××花园，9 月份赴××考察
时其入住率为 96%，据××花园销售总监××先生介绍其平均入住率在 90%以上；××
×在 2003 年 3 月份的一次记者采访中宣称：××花园是××地区惟一采用××公寓
管理的公寓，也是××地区公寓市场投资回报率最高的公寓，其投资回报率高达
2
20%，收回投资只需 8 至 10 年的时间。
AAA 已将中国大陆作为其未来业务拓展的重点，目前正积极在北京、上海
寻找理想的物业。据了解，AAA 在北京××地已经签约一个项目－－××公寓，该
项目目前正在施工，AAA 管理其中×××套单元；××国际大厦是由北京××房地产
开发有限公司开发的位于北京×××立交桥南侧、××××西侧的综合性项目，总建
筑面积××平方米，其中××平方米定位于五星级酒店式服务公寓，由 AAA 负责经
营管理，该项目将于 2004 年 9 月竣工。
通过×××的推介，AAA 位于×××的亚太区总部的业务发展经理×××先生来
京与我部进行了洽谈，其对本项目公寓有较大的兴趣并提交了合作意向书和三个
合约的框架、项目利润大致测算以及其对本项目的户型和其它配套服务用房面积
（如流通面积、前台经营所需面积、行政办公面积、商务中心、健身俱乐部、阳
光早餐厅）等的建议。其合作意向书、合约的主要内容简述如下：
（1）AAA 明确表示将只进行经营管理，不考虑购买，并表示不直接面对散
售方式下产生的众多小业主是其合作的原则之一。
（2）双方需要签订三个合约：
1)
第一是标识授权使用合约，……。
2)
第二是离岸技术服务和市场行销合约，……。
3)
第三是管理合约，……。
（3）收费标准：
1) 管理费：……。
2)
商标使用费：……。
3)
国际推广费：……。
4)
海外技术服务费：……。