資產證券化－Ginnie Mae 保證機制運作模式淺論 一、前言 所謂資產證券化(asset securitization)，泛指金融機構將若干流動性低之貸款彙總成為一 個債權群組或貸款組合，並經過適當的內部與外部信用增強後，將此債權群組或貸款組合劃 分為證券發行標準單位，再於資本市場出售。一般來說，常見資產證券化之類型，包括房地 產、汽車貸款、助學貸款、信用卡應收帳款、設備租賃等。資產證券化除了提升金融機構債 權資產之流動性，增加金融機構資產負債管理之靈活度，並提高資金管理運用效率外，同時 也與資本市場直接金融相結合，並提供投資大眾另種長期投資工具。 資產證券化改變了金融市場傳統融資機制，可謂是金融創新之一環。以商業銀行、儲蓄機構 或保險公司等金融中介機構為例，其所從事傳統金融活動包括：創始貸款；將該項貸款資產 作為機構資產組合，並同時承擔由該項貸款所衍生之風險；與該貸款有關之事務性服務，如 辦理借款人繳款通知、或提供借款人有關稅賦或其他資訊等；向投資大眾籌措資金，以承作 放款業務等。然資產證券化過程，所涉及之金融機構將不止一家。就不動產抵押貸款證券化 來說，其涉及層面如下： (1)由商業銀行或儲蓄機構創始不動產抵押貸款。 (2)該商業銀行或儲蓄機構可將此不動產抵押售予投資銀行，而投資銀行可利用此不動產抵 押貸款群組作為證券發行之擔保品。 (3)該投資銀行為這些不動產抵押貸款群組，向私人保險公司投保信用風險。 (4)投資銀行可將辦理不動產抵押貸款事務性服務之權利，售予以服務不動產抵押貸款為專 長之商業銀行或儲蓄機構。 (5)投資銀行可將以此類不動產抵押貸款群組作為擔保品，據以發行證券，售予投資大眾與 機構投資人。 由此觀之，在資產證券化過程中，除原貸款創始商業銀行或儲蓄機構外，參與者尚有投資銀 行、保險公司、其他商業銀行或儲蓄機構、投資大眾及機構投資人等。換言之，銀行與儲蓄 機構在資產證券化過程中，無須全部獨自承受不動產抵押貸款所衍生之信用或倒帳等投資風 險，更無須提供可貸資金和處理貸款相關事務。 另一方面，在資產證券化過程中，債權群組或貸款組合之信用增強，對抵押債券證券次級市 場之流通性，扮演重要關鍵角色。一般來說，信用增強可採取三種方式進行：第一種方式是 在金融機構放款時所採行之措施，即借款人取得政府機構或私人部門提供之貸款保險，以降 低承貸機構面臨借款人違約風險，並提升單筆貸款之信用；第二種信用增強方式是在債權群 組化後之階段為之，即發行單位在發行證券前，先取得政府機構對投資人得以準時收取本金 利息收入，降低投資人對現金流量不穩定之憂慮，而提供國家級信譽保證；第三種信用增強 方式為發行單位採用債權群組或貸款組合超額擔保方式發行證券，避免債權群組或貸款組合 內有瑕疵的抵押貸款對證券本息支付之影響。 有鑑於資產證券化肇始於美國房地產抵押貸款證券化之推展，且證券化融資方式已成為全球 金融自由化與國際化之新興趨勢之一，由於不動產抵押債權資產證券化或金融機構放款債權 資產證券化等業務，首重資產品質，針對放款債權創造流動性，借助證券發行，並就信用風 險、利率風險、及交易風險等，設計在可控制與承受之範圍內，使銀行與投資人雙贏。本文 擬以住屋抵押貸款證券化為主，介紹美國 Ginnie Mae(即政府國民抵押協會，Government National Mortgage Association，簡稱 GNMA)保證機制之內涵與運作模式，俾供國內相關單 位，參考借鏡。 本文架構如下：第二節介紹美國資產證券化之演進。第三節說明有關不動產抵押貸款債權擔 保證券之特色及類型等。而第四節說明 Ginnie Mae 組織架構。第五節分析 Ginnie Mae 不動 產抵押貸款債權擔保證券(Mortgage-Backed Securities，簡稱 MBS)發行方案之內涵，包括 移轉型證券之結構、方案類型、及其特色等。第六節探討在 Ginnie Mae 保證機制架構下， 所有參與單位機構如證券發行單位、集中支付暨移轉代理機構、證券劃撥交割代理機構、文 件保管機構、貸款事務性服務外包單位等之職責。第七節則為結論。 二、美國資產證券化之演進 美國不動產抵押貸款次級市場之創立，可溯及一九二○年代末期經濟大蕭條。(註 1.)當時 美國國會為因應經濟恐慌及對金融體系產生之衝擊，遂成立若干具有公共目的之機構，包括 聯邦準備理事會等在內。(註 2.)美國國會遵照聯邦住宅貸款銀行法，於一九三二年成立聯 邦住宅貸款銀行(Federal Home Loan Banks，簡稱 FHLB)，此機構是由各區聯邦準備銀行組成 管理暨融通之儲蓄機構，其服務宗旨在於幫助受經濟大蕭條影響之住宅擁有者取得購屋基 金。聯邦住宅貸款銀行在取得財政部撥款資金後，將貸予流動性需求者，如儲蓄機構。 一九三四年六月二十七日起生效之全國住宅法(National Housing Act of 1934)， 係被視為當 時多項經濟重建計畫之一。美國國會遂依據本法，於一九三四年成立聯邦住宅管理局 (Federal Housing Administration，簡稱 FHA)。此機構主要目的在於提供不動產抵押貸款 承作機構保險機制，降低不動產抵押承貸機構必須承受借款人因故無法償還本息所面臨倒帳 風險之衝擊。然並非所有借款人皆可取得聯邦住宅管理局之保險，唯有符合聯邦住宅管理局 貸款標準之不動產抵押申貸者，方可取得政府機構貸款保障。換言之，美國聯邦住宅管理局 可說是抵押貸款標準化及日後抵押貸款次級市場成立之先聲。後於一九四四年，美國退伍軍 人管理局(Veterans Administration，簡稱 VA)亦開辦類似提供抵押貸款保險之業務，提供 融資保證，方便退伍軍人順利取得購屋貸款。然而，在缺乏一個健全的抵押貸款交易市場之 前提下，受到投資標的流動性不佳，及貸款人與投資人並不熟稔不動產抵押貸款類型等多重 因素影響，當時僅有儲蓄機構為不動產抵押貸款之當然投資者。職此之故，資金實難流向抵 押貸款市場。 一九三四年全國住宅法雖提供了聯邦住宅管理局成立之法源，但該法內涵確有活絡不動產抵 押貸款次級市場之發展。例如，全國住宅法第二章即說明了聯邦住宅管理局對由私人貸款機 構承作不動產抵押貸款者，提供貸款保險；而第三章則說明了授權聯邦住宅管理局得以核發 聯邦立案不動產抵押貸款協會之執照，不過，這些協會係屬私營公司型態，並受聯邦住宅管 理局局長之監督，且協會成立是以買賣經由聯邦住宅管理局提供保險之貸款為主要目的。在 當時，僅有一家協會於一九三八年成立，而此協會為重建財務公司(Reconstruction Finance Corporation)之子公司，即華盛頓國民抵押協會(National Mortgage Association of Washington)，屬於政府機構。而此機構並於同年更名為聯邦國民抵押協會(Federal
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安全生产保证计划 一、 工程概况 兴港花园 1#~6#楼住宅小区工程位于厦门海沧新市区兴港路西侧，马 青路南侧，渐美村北侧，占地面积为 4120.93m2。1#~5#楼为多层民用建筑,1# 楼地上 7 层；一~七层 3m；建筑总高 21.3m。2#楼地上 7 层；一层 3.9m， 二~七层 3m；建筑总高 22.0m。3#楼地上 6 层；一层 3.9m，二层 3.6m，三~ 六层 3m；建筑总高 19.6m。4#楼地上 7 层；地下消防水池 3.1m，一~七层 3m； 建筑总高 21.3m。5#楼地上 7 层；一层 3.9m，二~七层 3m；建筑总高 22.0m。6# 楼地上局部 12 层；一层 3.9m，二层 3.6m，三~十二层 3m；建筑总高 37.1m。 总建筑面积 24207.80m2。 多层住宅结构形式为钢筋混凝土框架，外墙立面为涂料，室内为一般 初装修，屋面为珍珠岩保温找坡、聚氯乙烯防水卷材防水。 1.1 工程难点分析 1.1.1 本工程位于兴港路，位置显要，施工过程中的一切情况将直接受到社 会机构和广大人民群众的监督，同时将成为项目施工中的重大压力。 1.1.2 本工程有一幢小高层与五幢多层，交叉施工频繁，特别是六台井架和 一台塔机的交叉使用可能会发生碰撞，必须做好协调工作。 1.1.3 本工程一面面临旅游交通要道，一面面临居民住宅，交通繁忙，行人 众多，对文明施工要求高。 1.1.4 外装饰采用落地式竹脚手架，施工过程中危险性高。 1.1.5 主楼与裙楼施工，立体交叉作业，安全防护设施必须确保裙楼施工人 员的安全。 1.2 工程重点部位 1.3.1 主体临边防护及预留洞口的防护。 1.3.2 临近的车道、人行道防护。 1.3.3 基础施工管线保护。 1.3.4 竹脚手架保护。 1.3.5 电梯井道防护。 1.3.6 施工用电（装饰阶段）。 1.3.7 大中型机械使用及装、拆。 二、 安全保证计划引用的安全标准文件、适用范围 2.1 引用标准文件 2.1.1 莆田市建筑工程公司《施工现场安全生产保证体系》。 2.1.2 上海建设工程安全技术管理手册。 2.1.3 厦门市建设工程管理有关文件汇编。 2.1.4 莆田市建筑安装工程公司 ISO9002 贯标程序文件 QG／002－02－ 1998。 2.1.5 莆田市建筑安装工程公司《安全生产岗位责任制》、《安全管理制度》。 2.1.6《中华人民共和国消防法》。 注：各工程项目部在保证计划中引用有关文件时，可结合企业制定的有关 制度有针对性地引用。 2.2 管理资料标准文本外增设的安全记录（暂定） 2.2.1 设备 ××4.9－5 施工设备需求计划表 2.2.2 设备 ××4.9－8 施工设备检查记录 2.2.3 ××设－1 施工机械日常保养单 2.2.4 ××设－3 机械分承包方评价（审批）表 2.2.5 ××设－5 合格分承包方综合评定表 2.2.6 ××设－7 施工机械使用验收单 2.2.6 安 ××4.9－12 分部分项安全技术交底 2.2.7 安 ××4.9－13 公司安全生产整改指令书 2.2.8 安 ××4.9－14 公司内部罚款通知单 2.2.8 安 ××6－2－1 劳务分承包方评价（审批）表 2.3 安全保证计划适用范围 2.3.1 本计划仅用于兴港花园 1#~6#楼住宅小区工程项目土建、安装施工现 场的安全管理与控制。 2.3.2 本计划安全管理和控制的对象为人、物及环境与自然。 2.4 安全保证计划的管理 2.4.1 本计划的有效期从 2003 年 10 月 10 日起到 2004 年 07 月 15 日工程结 束止。 2.4.2 安全保证计划因设计变更、施工方法、程序的变化需作修改时，应将 修改内容在实施前，上报上级部门进行审核及备案。 2.4.3 安全保证计划，由上级部门技术负责人批准下发后，即成为有效版本， 不准随意复印及分发，应加以控制。 三、 安全保证体系要求 安全生产保证体系的建立应符合公司内部的特点，并形成安全体系文 件；人员的配备、岗位的设置应符合本工程的特点而定，做到相对固定， 不得随意变动；配备必要的设施，装备和专业人员，确定控制和检查手段、 措施；确定整个施工过程中重点的内容，关键点、危险部位的控制手段和 措施，以确保安全保证计划的内容具有可操作性、严密性、可行性。 3.1 管理职责
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) 安全生产保证措施 一、工程概况： 积水中间膜（苏州）有限公司新建工程，位于苏州新区泰山路、广东街交界处，基地面积 234467.771m2，一建筑面积 7163.5 m2，由苏州建筑设计院设计。 工厂栋，地上局部两层，建筑物总长度 113.48 米，总宽度 34.48 米，办公冻，地上一层，建筑 长度 67.98 米，总宽度 22.98 米。 工厂栋主体为框架结构，上部为钢结构，办公栋主体为全框架结构。 二、安全保证体系 （项目的组织结构） 三、具体措施： 一）安全管理制度 1、安全生产责任制 建立、健全各级各部门的安全生产责任制，责任落实到人。各项经济承包有明确的安全指标和 包括奖惩办法在内的保证措施。总、分包之间必须签订安全生产协议书 2、新进企业工人须进行公司、项目和班组的三级教育工人变换工种，须进新工种的安全技术教育。 工人应掌据本工种操作技能，熟本工种安全技术操作规程。认真建立“职工劳动保护记录卡”，及时 做好记录 3、分部分项工程安全技术交底 进行全面的针对性的安全技术交底，受交底者履行签字手续。 4、特种作业持证上岗 特种作业人员必须经培训考试合格持证上岗，操作证必须按期复审，不得超期使用，名册齐全。 5、安全检查 必须建立定期安全检查制度。有时间、有要求，明确重点部位、危险岗位。 安全检查有记录。对查出的隐患应及时整改，做到定人、定时间、定措施。 6、班组“三上岗、一讲评”活动 班组在班前须进行上岗交底、上岗检查、上岗记录的“三上岗”和每周一次的“一讲评”安全活动。 对班组的安全活动，要有考核措施。 7、遵章守纪、佩戴标记 严禁违章指挥、违章作业。各类施工人员佩戴识别卡进入工地。 8、工伤事故处理 建立事故档案，按调查分析规则、规定进行处理报告，认真做好“四不放过”工作。 9、“六牌二图”与安全标牌 施工现场必须张挂“六牌二图”：即（1）施工单位及工地名称牌；（2）安全生产文明施工牌；（3） 消防保卫牌；（4）工程概况牌；（5）工地主要管理人员名单及监督电话牌；（6）施工总平面图。 图牌应规格统一，字迹端正，表示明确。施工工地必须有安全生产宣传牌。在主要施工部位、作业点、 危险区、主要通道口都必须挂有安全宣传标语或安全警告牌。 二）脚手架安全使用技术措施 1、本工程使用双排钢管脚手架。 2、材质 2.1 脚手架材质应符合有关规定要求。 2.2 不准使用枯脆、破损散边的竹片篱笆。 2.3 不准使用锈蚀铁丝作拉结和绑扎辅料。 3、纵距、横距和步距 3.1 脚手架横向距不得大于 1.0m；满堂脚手架不得大于 1.8m。 3.2 脚手架小横杆里端距离墙面不得大于 10cm（特殊结构例外），外端挑出应大于 20cm。 3.3 阴、阳墙角处立柱距墙的尽端不得大于 40cm。 ) 4、软硬拉结 4.1 各类拉结、支撑点应符合规范要求。 4.2 软拉结应双股并联，不得拉结在窗框、水落管和锈蚀的金 属预埋件上。 4.3 设置预埋硬拉结处，混凝土强度应达到设计标准。 4.4 硬拉结与脚手架里立杆连接点不准采用电焊焊接。 5、搭接 脚手架剪刀撑、斜撑搭接长度不小于 0.4m，且不少于 2 只扣件紧固。 6、竹篱笆、栏杆 6.1 施工操作层必须满铺篱笆，四角绑扎牢固。 6.2 铺设竹笆层时，应设置 40cm 踢脚笆、围护笆或不低于 1m 的小眼安全网。 7、登高设施 7.1 斜道（直上、之字形）：走人的斜道坡度不得大于 1/3‘运料的斜道坡度不得大于 1/4。并应铺 设特殊竹笆（竹黄一律向上）或加设防滑措施。 7.2 斜道应设置不小于 3.4m2 的平台。 7.3 斜道纵向外侧及横向两终端应设置剪力撑。 7.4 登高挂梯不得设置在脚手架通道中间。 7.5 登高挂梯架子纵向外侧应设置剪力撑。 7.6 斜道坡度两侧应设两道防护栏杆。 7.7 斜道平台、登高平台临边应设竹笆防护，不得采用 40cm 踢脚笆或安全网。 8、验收 8.1 脚手架应有分部、分段按施工进度的书面验收报告。 8.2 各种脚手架应在验收合格后挂牌使用。 8.3 扣件的扭力矩应按规范要求测试，抽点验收。 三）“三宝”“四口”安全保护措施 1、安全帽 1.1 安全帽必须经有关部门检验合格后方能使用。 1.2 正确使用安全帽并扣好帽带。 1.3 不准把安全帽抛、扔或坐、垫。 1.4 不准使用缺衬、缺带及破损安全帽。 2、安全带 2.1 安全带须经有关部门检验合格方能使用。 2.2 安全带使用两年后，必须按规定抽验一次，对抽验不合格的，必须更换安全绳后才能使用。 2.3 安全带应储存在干燥、通风的仓库内，不准接触高温、明火、强碱酸或尖锐的坚硬物体。 2.4 安全带应高挂低用，不准将绳打结使用。 2.5 安全带上的各种部件不得任意拆除。更换新绳时要注意加绳套。 3、安全网 3.1 从二层楼面起设安全网，往上每隔四层设置兜网一道，同时，再设一道随施工高度提升的安全 网。 3.2 网绳不破损并生根牢固、绷紧、圈牢、拼接严密。 4、预留洞口 4.1 边长或直径在 20~25cm 的洞口，可利用混凝土板内钢筋或固定盖板防护。 4.2 60~150cm 的洞口，可用混凝土板内钢筋贯空洞径，构成防护网，网格大于 20cm 的，要另外加 密。 4.3 150cm 以上的洞口，四周应设护栏，洞口下张安全网，按栏高 1m 设两道水平杆。 4.4 预制构件的洞口（包括缺件临时形成的洞口），参照上述规定防护或架设脚手板、满铺竹笆， 固定防护。 5、楼梯口 5.1 分层施工楼梯口应装临时护栏。 5.2 梯段边设临时防护栏杆（用钢管或毛竹）。 5.3 顶层楼梯口应随施工安装正式栏杆或临时护栏。 四）施工用电
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